Ticari Gayrimenkul Alırken Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır? - ATAŞEHİR

Gayrimenkul sektöründe sermaye kazancının yanı sıra düzenli ve yüksek pasif gelir elde etmek isteyen yatırımcıların ilk yöneldiği alan ticari mülklerdir. Ofis, dükkan, mağaza, depo veya plaza katı gibi ticari alanların yatırımsal değerini belirleyen en kritik matematiksel gösterge ise "amortisman süresi" yani mülkün kendini kira geliriyle kaç yılda geri ödeyeceğidir. Konut yatırımlarında amortisman süreleri genellikle daha uzun vadeler yayılırken, ticari gayrimenkullerde bu sürenin çok daha kısa olması beklenir. Ticari gayrimenkul alırken amortisman süresi hesaplamak, sadece mülkün satış fiyatını yıllık kira gelirine bölmekten ibaret basit bir işlem gibi görünse de, arka planda yatırımın gelecekteki kârlılığını doğrudan etkileyen pek çok gizli değişkeni barındırır. Doğru bir amortisman hesabı yapılırken, mülkün net satın alma maliyeti (tapu harçları, aracılık hizmet bedelleri ve varsa ilk başta yapılacak tadilat masrafları dahil edilerek) hesaplanmalıdır. Ardından, mülkten elde edilecek yıllık net kira geliri (vergiler, stopaj durumları ve mülk yönetim giderleri düşülerek) bu maliyete oranlanır. Ancak ticari mülklerde en büyük risk, mülkün boş kalma (vacancy) payıdır. Bir ticari mülk her zaman hazır kiracı bulamayabilir ve boş kaldığı her ay, amortisman süresini doğrudan uzatır. Bu nedenle, mülkün tabela değeri, cephe genişliği, ulaşım akslarına yakınlığı ve mevcut kurumsal kiracısının kontrat süresi rasyonel olarak incelenmelidir. "Bugünün doğru yatırımı, yarının güçlü kazancıdır." İlkesinden hareketle, ticari yatırımlarınızda sadece bugünkü matematiksel verilere değil, mülkün gelecekteki değerlenme hızına ve bölgenin ticari sirkülasyon gücüne de odaklanmalı, kararlarınızı profesyonel fizibilite raporlarına dayandırmalısınız.